אם, בשעה טובה, החלטתם למכור את ביתכם / דירתכם, החלטתם על רכישת דירה יד שנייה או קניית דירה מקבלן, בכל אחד מההליכים הללו כדאי שתצטיידו בעורך דין המנוסה בתחום הנדל"ן והמקרקעין. מאחר ובתהליך מכירת דירה או קנייתה, לכל אחד מהצדדים אינטרס משלו, רצוי להיעזר בשירותיו של עורך דין משלכם (ולא בעורך דין המשותף לכם ולצד שכנגד) משום שזוהי הדרך היחידה בה תוכלו להבטיח כי עורך הדין מייצג את האינטרסים שלכם בלבד, והוא אף עושה זאת בצורה הטובה ביותר.
מה ההבדל בין עורך הדין המייצג את המוכר לזה המייצג את הקונה?
מה צריך לדעת לפני שקונים דירה, הוא כי, על אף, שלכאורה, חלק גדול מהפעולות שיבצע עורך הדין של הקונה עשויות להיות דומות מאד לפעולות אותן מבצע עורך הדין של המוכר (או של הקבלן, במקרה של רכישת דירה מקבלן), כל אחד מעורכי הדין מנסה, באופן טבעי, לצמצם את הסיכונים האורבים לצד שאותו הוא מייצג, ובמקביל – להפוך את העסקה למשתלמת יותר ולמקסם את הרווח של הצד שאותו הוא מייצג.
הנה מספר דוגמאות קטנות לפעולות שבהן ינקוט עורך הדין המייצג כל אחד משני הצדדים בהסכם מכר של נדל"ן.
שלב בירור פרטי הנכס ובדיקת הרישומים
עוה"ד המייצג את הרוכשים – בתחילה, יתמקד עורך הדין בבחינת הנתונים היבשים הנוגעים לדירה:
אם המדובר בדירה קיימת מיד שנייה, הוא יבקש פרטים על סוג הדירה, גודלה, הצמדות ופרטי בעלי הדירה או מיופי הכוח המורשים לטפל במכירתה (למשל, מתווך, יורשים של בעל הדירה וכד').
אם המדובר על קניית דירה מקבלן, הפעולות שתינקטנה תלויות בשלב בו מצוי הפרויקט. למשל, בשלבים התחיליים יידרשו חקירה מעמיקה יותר הנוגעת לקבלן / ליזם, למוניטין שלהם ולניסיונם בתחום, בעוד שבשלבים המאוחרים יותר (בהם הבניין קיים) יושם הדגש יותר על הבניין ועל הדירה.
עורך הדין המייצג את מוכרי הדירה – יהיה אחראי לוודא כי כלל הפרטים הנמסרים לרוכשים בפוטנציה הם נכונים ומהימנים, על מנת לחסוך ללקוחותיו בעיות בהמשך, בין אם בעיות של אובדן מהימנותם בעיני הרוכשים העתידיים ובין אם בעיות חוקיות בהעברת הבעלות על הנכס.
בסיכומו של דבר
אם כן, כעת, מובן מעט יותר מדוע כשאתם עומדים לבצע צעד קריטי כל כך בעתידכם כמו רכישת דירה או מכירתה, אתם חייבים לשכור את שירותיו של עורך דין משלכם, ולא להסתמך על כך שעורך הדין ה"משותף" לכם ולצד השני בעסקת המכר ייצג גם את האינטרסים שלכם. העניין אף עקרוני הרבה יותר בעסקאות רכישת דירה חדשה מקבלן, משום ששם המדובר בלקוח שמכניס לעורך הדין לא מעט כסף (ועסקאות בהיקפים גדולים), כך שברור למדי מראש, למי מהצדדים תהיה נתונה "נאמנותו" המקצועית.
