בתים משותפים / בנייני / מגדלי מגורים הינם תופעה נפוצה בנוף הישראלי, ובהתאם לכך, גם ועד בית או נציגויות של בתים משותפים. מטרת בחירת נציגות כזו נועדה הינה מינוי נציגים נבחרים (בין אם מבין דיירי הבית המשותף ובין אם מטעם חברה מקצועית חיצונית) שידאגו לכל ענייני התחזוקה והאחזקה השוטפים של הבניין המשותף. מטבע הדברים, ועד כזה ממונה על התמודדות עם מגוון רחב של אתגרים, מצינור ביוב שהתפוצץ ועד לגביית חוב לועד הבית. במסגרת תפקידיו השוטפים של ועד הבית, לא פעם, הוא נתקל במקרים בהם הוא נדרש לנקיטת פעולות משפטיות שונות, המחייבות לא רק ייעוץ וליווי משפטיים אלא גם ייצוג בהליכים משפטיים המתנהלים נגד אנשים וגופים שונים. במאמר זה נביא לכם מספר מהדוגמאות הנפוצות שהן ישנה חשיבות לליווי משפטי מהימן לנציגות הבית המשותף.
מהי, בעצם, נציגות בבית משותף?
נציגות בית משותף (או בשמה העממי יותר "ועד בית") הינה הגוף האחראי הנבחר המנהל את ענייני התחזוקה השוטפת בבניין המשותף, דואג לתיקון הליקויים השונים (לכשמתגלים כאלה), אחראי להזמנת בעלי המקצוע ולפיקוח עליהם, ובכלל – האחראי להתנהלות היומיומית של הבניין. הכספים שבהם ממומנות כל הפעילויות הללו הם מיסי ועד הבית המשולמים על ידי הדיירים הגרים בבניין ונגבים אחת לחודש או בתדירות אחרת המסוכמת מול דיירי הבניין. לרוב, הוצאות גדולות יותר (כדוגמת איטום הגג או בניין מחסנים) תדרושנה גיוס כספים פרטני נקודתי, אולם הן, במרבית המקרים, נדירות יותר מההוצאות השוטפות של הבניין (כניקוי חדר המדרגות, גנן וכיו"ב). היתרון המרכזי במינוי ועד בית פעיל ואקטיבי עבור דיירי הבניין הוא מוכר וידוע – קבלת ההחלטות וטיפול שוטף בבניין מבלי להידרש לכנס אסיפות דיירים לצורך קבלת כל החלטה ספציפית. דיירי הבית המשותף בעצם מפקידים בידי הנציגות את המנדט לקבלת ההחלטות השונות מבלי שהם יצטרכו להיות מעורבים בקבלתן או בפעולות המבוצעות כתוצאה מהן.
אם נציגות בניין משותף נוחה לדיירים, מתי עלולה להתעורר בעיה?
על אף שקיומה של נציגות כזו, ככלל, מבורך בעיני מרבית דיירי הבניין, ישנם לא מעט אתגרים שעלולים להתעורר כתוצאה מכך שהבניין מאוכלס באנשים שונים שיש להם, לפעמים, אינטרסים מנוגדים זה לזה. למשל, כידוע, כולנו אוהבים לגור בסביבה נקייה ומטופחת, אבל תשלום ועד – חביב עלינו הרבה פחות. ולכן, נוצרים לא מעט מקרים בהם ועד הבית הנבחר יאלץ לנקוט בצעדים מסוימים כנגד דייר המסרב לשלם את חובו לקופת ועד הבית במשך זמן רב. אחד מהמקרים הנפוצים הבעייתיים בנושא זה הוא הדיירים הגרים בדירות שכורות בבניין, בהם קיים ויכוח כמעט מתמיד בין המשכיר לשוכר – מי האחראי לתשלום דמי ועד הבית.
דוגמה נוספת למקרים בהם עלולה נציגות בית משותף להזדקק לליווי ולייעוץ משפטי היא ההתקשרויות עם ספקי שירות שונים. זה לא חייב להיות דווקא קבלן בניין שמבצע שיפוץ יסודי וגדול בבניין בהיקף של עשרות אלפי שקלים, זה יכול להיות גם שרברב שהגיע לתקן את צנרת הביוב, ועל הדרך, הרס את הריצוף וכעת – הוא מתנער מאחריותו לנזק.
במקרים כאלה (ובעוד רבים אחרים) חשוב שיהיה לנציגות הבית המשותף גיבוי מהבחינה המשפטית, על ידי עורך דין מנוסה, המתמחה בטיפול במקרים מסוג זה.
